Loin d’être figée dans le temps, une copropriété est une dynamique qui évolue au gré des transformations des lots ou des besoins des copropriétaires. Dans ce contexte, le géomètre-expert garantit l’exactitude et la conformité des données foncières de la copropriété au gré de ses évolutions. Qu’il s’agisse de la création d’une copropriété, de la mise à jour de son foncier, de la résolution de litiges entre copropriétaires, entre la copropriété et des propriétaires riverain, mais aussi en tant que conseil auprès des syndics, ses interventions s’appuient sur des outils et des données de référence, comme le Serveur Professionnel des Données Cadastrales (SPDC) et le Registre National d’Immatriculation des Copropriétés (RNIC). Grâce à GéofoncierEXPERT, nous offrons aux professionnels du foncier une plateforme unique centralisant ces informations avec précision, tout en répondant aux exigences légales et opérationnelles des projets liés aux copropriétés.

Focus sur les données utiles à la gestion du foncier d’une copropriété

Le Registre National d’immatriculation des Copropriétés (RNIC) :

Le RNIC est une couche de données foncières nouvellement accessible sur Géofoncier à tout professionnel. Le Registre National des Copropriétés permet d’obtenir des informations sur les aspects administratifs de la copropriété, en particulier : 

  • syndic en charge
  • numéro d’immatriculation de la copropriété
  • adresse de référence
  • type de syndic (professionnel ou bénévole)
  • représentant légal
  • date de création du syndic
  • etc.

L’accès au Registre National d’immatriculation des Copropriétés est utile à plusieurs titres aux professionnels de l’immobilier (agents immobiliers, notaires) car il renseigne aussi sur la présence ou non d’une immatriculation, sur la période de construction et la date du règlement de copropriété, le nombre de lots principaux (habitations, bureaux, commerces) et nombre de lots secondaires (stationnements, garages, etc.), mais aussi sur les éventuelles procédures judiciaires en cours. Lors d’une procédure de bornage avec une copropriété riveraine, il permet aussi au géomètre-expert d’identifier le syndic en charge afin de le convoquer. Cette identification du syndic est aussi utile à un agent immobilier pour conseiller ses clients et le renseigner sur sa bonne gestion, la santé du bien ou de la résidence.

En savoir plus sur l’accès au RNIC avec Géofoncier

Le Serveur Professionnel des Données Cadastrales (SPDC)

Ce service fourni par la DGFIP présente les données exhaustives sur les propriétaires de lots en copropriété : identifiant de la parcelle, numéro de lot, type de bien, date de création du syndic, quote-part de chaque lot, etc.

Notaires, et géomètres-experts accèdent aussi via le SPDC à l’identité des titulaires de droit, détaillant pour les personnes physiques le nom et prénom, le sexe, la date et le lieu de naissance. Les données des personnes morales comprennent, entre autres, la raison sociale, le numéro SIREN, l’adresse.

Grâce à ces informations, les professionnels du foncier accédant au SPDC peuvent vérifier les droits des copropriétaires dans des contextes variés : transactions, successions, règlements de copropriété, et gestion des litiges.

En savoir plus sur l’accès au SPDC avec Géofoncier

En associant ces données dans une seule plateforme cartographique, GéofoncierEXPERT met à la disposition des professionnels du foncier – géomètres-experts, agents immobiliers, notaires et gestionnaires de copropriété – une possibilité d’accès unique et simplifiée aux informations détaillées sur les copropriétés.

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4 interventions du géomètre-expert pour une copropriété

1. Participer à la création de la copropriété

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le géomètre-expert peut intervenir à différentes étapes du projet, selon qu’il s’agit d’un immeuble existant ou d’un immeuble à construire.

Dans le cas d’un immeuble à construire, son intervention commence en amont par le relevé topographique de la parcelle, suivi du bornage de l’assiette foncière de la future copropriété. C’est à ce stade qu’il identifie les parcelles riveraines concernées et les titulaires des droits associés (particuliers, personnes morales, copropriétés existantes, etc.). Sur Géofoncier, les géomètres-experts et les notaires peuvent accéder directement à ces informations via l’onglet Propriétaires, qui interroge le Serveur Professionnel de Données Cadastrales (SPDC) et permet d’obtenir l’identité des ayants droit.

Le géomètre-expert peut ensuite être sollicité pour l’implantation de l’immeuble, puis pour établir l’ensemble des documents nécessaires à sa mise en copropriété : plans à partir des plans de l’architecte, état descriptif de division et règlement de copropriété. Un relevé de recollement peut également être réalisé afin de vérifier la conformité entre le projet et l’exécution.

Dans le cas d’un immeuble existant, l’intervention du géomètre-expert porte sur le relevé de l’assiette foncière de la copropriété et le relevé intérieur de l’immeuble. Sur cette base, il établit les plans et rédige l’état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété. Si besoin, il peut également procéder au bornage de la propriété.

Enfin, dans le cadre de la création d’un lotissement en copropriété, le géomètre-expert réalise le plan de division parcellaire, qui alimente les Documents Modificatifs du Parcellaire Cadastral (DMPC) officialisant les nouvelles limites. Ces documents sont consultables a posteriori sur GéofoncierEXPERT. L’accès à la base Sitadel, qui recense les permis de construire et d’aménager, complète les vérifications nécessaires pour sécuriser le projet.

2. Réaliser des modifications au sein de la copropriété

Une copropriété et ses lots ne constituent pas un état foncier figé dans le temps. Au fil des mutations successives, des appartements peuvent être réunis ou divisés, créant de nouveaux lots. Cela nécessite un suivi et une mise à jour rigoureux de l’état foncier de la copropriété et de ses quote-parts.

Le rôle du géomètre-expert est de procéder à l’établissement des modificatifs de copropriété pour mettre à jour et régulariser l’état des lieux constaté (changement de destination, division ou réunion d’un lot, annexion d’une partie commune…). Après un vote en Assemblée générale par les copropriétaires, les modificatifs sont publiés via le Notaire au service de la publicité foncière.

Voici la procédure généralement suivie par le géomètre-expert, aidé en cela par les services de Géofoncier :

  1. Téléchargement de l’état des lots actuels et de leurs titulaires : depuis GéofoncierEXPERT, l’accès au SPDC permet d’obtenir une liste à jour des lots de la copropriété, incluant les informations détaillées sur leurs titulaires et les quotes-parts respectives.
  2. Analyse de l’historique des modifications des lots : le géomètre-expert procède à un examen attentif des numéros de série des lots pour identifier ceux ayant fait l’objet de modifications (réunion, division ou réaffectation). Une incohérence ou un numéro hors séquence est souvent un indicateur de transformation.
  3. Téléchargement des documents de copropriété disponibles : les documents de la copropriété ne sont généralement pas accessibles en ligne. Pour les obtenir, le géomètre-expert formule une demande auprès du syndic de copropriété, et complète ces éléments par une requête hypothécaire auprès des services de la publicité foncière. Cette démarche permet de récupérer la fiche de l’immeuble, qui recense l’ensemble des actes publiés. En croisant ces informations avec les données issues du Serveur Professionnel de Données Cadastrales (SPDC), le géomètre-expert peut confronter la liste des lots en vigueur avec les éventuelles modifications intervenues au fil du temps, afin d’identifier d’éventuels écarts ou incohérences.
  4. Comparaison des états fonciers actuels et passés : les documents archivés permettent au géomètre-expert de vérifier si des modifications non déclarées, comme des travaux empiétant sur une partie commune, ont été effectuées. Il peut ainsi détecter d’éventuelles irrégularités, telles que des extensions ou des annexions non déclarées.
  5. Calcul des nouvelles superficies et production les plans nécessaires : sur la base des relevés effectués in situ, le géomètre-expert établit les plans avant/après pour refléter les modifications des lots. Ces plans servent à la rédaction ou à la mise à jour de l’état descriptif de division et au règlement de copropriété auxquels ils sont annexe. Le modificatif à l’état descriptif de division sera validé par le notaire puis soumis au vote de l’Assemblée générale des copropriétaires. Avant le notaire, les travaux du géomètre-expert sont alors transmis à la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques) pour mise à jour de la base de calcul des impôts fonciers.

3. Gérer les litiges d’une copropriété

Au sein d’une copropriété, les litiges liés aux limites de propriétés peuvent survenir entre les copropriétaires, mais aussi entre la copropriété et un propriétaire riverain. Ici, le géomètre-expert peut jouer un rôle d’expert judiciaire. Voici deux cas concrets : 

  1. Litiges sur les limites réelles de la copropriété : les limites extérieures d’une copropriété ne sont pas toujours évidentes à identifier, dès lors qu’il n’y a pas de bornage contradictoire car c’est la seule façon d’entériner une limite foncière entre deux fonds, ou lors de la suppression volontaire ou non d’une limite physique (mur ou clôture). Le préjudice peut porter sur un propriétaire riverain qui peut intenter une procédure judiciaire à l’encontre de la propriété. Il en va de même avec les limites du domaine public en l’absence d’un arrêté d’alignement..
  2. Identification d’une annexion non déclarée d’une partie commune : toute annexion d’une partie commune extérieure ou intérieure par un copropriétaire doit faire l’objet d’un accord préalable des copropriétaires voté en Assemblée générale. Voilà pour la théorie. Cependant on peut imaginer l’agrandissement illicite d’une terrasse ou d’un balcon en rez-de-jardin, ou l’annexion d’un pallier ou d’une partie de couloir par un copropriétaire.

Le rôle du Geometre expert est d’analyser l’ensemble des documents de la copropriété en particulier les plans d’origine les plans de l’état des lieux actuels et les documents de la copropriété d’origine afin de s’assurer qu’il n’y a pas eu de possession illégale sur les parties communes. Dans le cas d’une possession illégale, le géomètre-expert intervient pour régulariser cette possession et produire un modificatif de copropriété visant à créer un lot privatif de cette partie commune soumis au vote en Assemblée générale.

4. Apporter son conseil au syndic

Enfin, le géomètre-expert joue un rôle de conseil auprès du syndic, comme le précise le site officiel de l’Ordre des Géomètres-Experts.

Tout d’abord, il accompagne le syndic dans la rédaction ou la modification du règlement de copropriété. Une de ses plus-values est qu’il peut adapter le règlement au cas par cas en se déplaçant sur les lieux et en réalisant des relevés physiques à valeur légale.

C’est dans ce cadre qu’il produit l’état descriptif de division définissant précisément les parties privatives et communes, ainsi que leurs limites : liste des lots numérotés, description d’usage, quotes-parts des parties communes. Annexé au règlement de copropriété, il est aussi remis à tout acquéreur via le notaire pour être transmis au Service de Publicité Foncière (SPF) qui enregistre ou met à jour la situation juridique et fiscale des lots de la copropriété.

Plus globalement, il est en mesure d’analyser pour le compte du syndic un ancien règlement et identifier tout point incomplet (omission de parties communes par exemple) ou pouvant prêter à interprétation. Il peut mais aussi aussi mettre à jour les anciens règlements de copropriété conformément à la législation en vigueur.

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