Comment évaluer l’état de risques naturels et technologiques d’un terrain ?

Selon la localisation d’un terrain, celui-ci peut être soumis à un risque naturel, technologique ou minier. Cette exposition à des tels risques peut entraîner des contraintes liées à l’urbanisme qui peuvent limiter ou contraindre sa vente ou son acquisition. Dans le cadre d’une transaction immobilière, tout professionnel du foncier et de l’immobilier est légalement tenu par la loi SRU d’informer l’acheteur de ces risques éventuels. Pour un notaire, un agent immobilier ou un développeur foncier, cette étape d’évaluation constitue un moment sécurisation juridique : une mauvaise identification d’un risque peut entraîner un vice de consentement, un retard de vente, ou la contestation d’un compromis.

Quels sont les différents risques susceptibles d’impacter un terrain ?

De très nombreux risques naturels, technologiques ou miniers sont susceptibles d’affecter un terrain. Un arrêté départemental du préfet peut ainsi classer ou non en zone à risque une partie du territoire d’une commune. Cela peut entraîner des limites d’urbanisme en matière d’aménagement, de construction ou de division foncière. Pour un professionnel, l’enjeu n’est pas seulement de connaître cette liste, mais de savoir où ces risques sont répertoriés, comment les lire et comment les documenter dans un dossier ou un acte.

Les risques naturels

Parmi les risques naturels, compilés dans des Plans de Prévention des Risques (PPR) consultables auprès des services d’urbanisme de la commune où se trouve le terrain, on peut retrouver :

Les inondations sont elles aussi répertoriées dans un plan de prévention annexé au Plan Local d’Urbanisme, comme l’explicite notre article Comment savoir si mon terrain est en zone inondable ?. La présence d’un de ces risques peut conduire à des prescriptions techniques, voire à des interdictions de construire, ce qui modifie profondément la faisabilité d’un projet foncier.

Les risques industriels et les risques de pollution des sols

Du côté des risques technologiques, ces derniers sont notamment liés aux activités industrielles environnantes, passées ou non, ainsi qu’aux réseaux et canalisations.

On peut par exemple imaginer qu’une propriété en vente avait accueilli 30 ou ou 40 ans plus tôt une station-service ou un garage automobile. Les sols pollués par les hydrocarbures (zones d’entretien, vidanges, stockages d’huiles usagées…) sont renseignés dans les bases BASOL et BASIAS et doivent être renseignés. Il en va de même pour une parcelle située à proximité d’une canalisation de transport de gaz naturel ou si elle fait l’objet d’une servitude d’utilité publique interdisant toute construction ou limitant la profondeur des fondations.

Depuis la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, le risque minier a été ajouté à l’inventaire.

On retrouve aussi des renseignements concernant :

• Les pollutions des sols,
• L’existence d’un plan d’exposition au bruit d’un aéroport.

Ces éléments peuvent impacter :

• La capacité à construire ou à rénover,
• La valeur du bien,
• Les conditions d’assurance,
• Et, bien entendu, la responsabilité du vendeur et du professionnel qui accompagne la transaction.

Tout professionnel de l’immobilier (développeur foncier, agent immobilier) devra donc se renseigner avec précision sur les risques impactant les terrains qu’il souhaite acquérir ou dont il a en charge la vente, afin de s’éviter toute déconvenue commerciale ou risque juridique postérieur. Il devra consulter les registres BASOL / BASIAS, identifier les servitudes d’utilité publique éventuelles, vérifier les prescriptions applicables.

Au moment de la vente d’un bien, un notaire devra lui aussi avoir la même vigilance sur l’état du foncier : il doit en effet informer l’acheteur que le terrain qu’il compte acquérir se trouve dans une zone à risques répertoriée, vérifier que les documents l’attestant sont bien compilés et que l’acquéreur a la pleine conscience des conséquences que cela entraîne. Il en sera de même pour un agent immobilier.

Une omission ou une erreur peut entraîner la nullité de l’avant-contrat ou engager la responsabilité professionnelle.

L’ERP, outil obligatoire de l’information des acquéreurs et locataires

Un État des Risques et Pollutions ou ERP (anciennement nommé ERNMT jusqu’à 2018) doit aussi être rempli par le propriétaire ou le bailleur, en cas de vente ou d’installation d’un locataire, que le terrain soit bâti ou non. Le site Géorisques de l’État met à disposition un outil d’aide numérique pour renseigner facilement cet état des risques. Sinon, il est possible de remplir un formulaire papier.

Pour les notaires et professionnels de l’immobilier, l’ERP est un document contractuel, annexé au compromis et à l’acte authentique : il doit être à jour, signé et complet.

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Le portail Géofoncier propose une couche de données dédiée au risque. Cette couche de données, consultable par les particuliers comme les professionnels du foncier, définit les zones de prescriptions et d’interdictions sur une commune, vous permettant d’évaluer les risques d’un terrain selon les Plans de Prévention des Risques (PPR) existants. La partie réglementaire des PPR peut être consultée auprès des services d’urbanisme de la commune concernée.

Si vous devez intégrer les risques dans un dossier professionnel (compromis, acte, étude de faisabilité, note de consultation), l’outil Tabelio — disponible depuis GéofoncierEXPERT — permet de générer automatiquement un rapport parcellaire complet, incluant notamment :

• les informations cadastrales,
• les données d’urbanisme,
• les risques naturels et technologiques,
• les informations environnementales,
• les documents d’arpentage et interventions GE,
• les ventes DVF,
• et toute information utile au montage d’un dossier foncier.

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